"以房养老"曾遭遇滑铁卢

　　记者了解到，尽管幸福人寿、平安人寿[微博]等部分险企正在推动住房反向抵押养老保险产品的开发，但在没有明确盈利模式的情况下，保险行业整体而言均处于谨慎观望中，参与热情并不高，而这令未来试点面临不少现实的考验。金融机构为何参与积极性不高？事实上，国内"以房养老"仍需要跨越不少障碍。而此前"以房养老"多次推行均不成功的前车之鉴，也让保险版"以房养老"更加谨慎。

　　据悉，前几年，"以房养老"曾在南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟表示："失败背后的原因主要有六点：包括银行等金融机构为规避市场风险，针对'以房养老'的群体挑肥拣瘦，设置的门槛过高；由于传统观念，老人将房产视为重要遗产，'以房养老'观念短期难以改变；具体做法未明确，也没有向民间资本开放，养老群体不敢贸然'以房养老'，房产资产如何估值。"

　　"另外三点是与'以房养老'紧密相关的三个难题：房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险？现阶段还没有统一的公开的标准；现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点；配套服务设施不完善，有钱未必买到优质养老服务，现阶段'以房养老'与养老相关产业发展滞后矛盾突出。"张宏伟强调。

　　以上六点基本涵盖了当下所有讨论的关于"以房养老"推行面临的障碍。张宏伟指出："尽管中国老龄化加速，养老床位没有办法满足市场需求，大量的市场需求持续存在，短期内养老产业、养老地产政策频发，鼓励和支持满足养老产业、养老地产的发展，但是，从现阶段来讲，'以房养老'仍然是处于探索阶段，即使'以房养老'试点在明年有了具体操作办法，但是，短期内来讲还需要突破上述诸多问题，以满足日益增长的养老产业市场。"

　　对此，作为主要推动者的监管机构显然也有所认识，此次试点保监会也表现的非常谨慎，不仅设立了2年的试点期，也仅在4个城市开展试点工作。针对上述部分问题，保监会也进行了相应的政策调整。

　　比如，对于"房产在抵押期间增值之后收益被保险公司独吞"的质疑，保监会对此次"以房养老"的产品设计了两种类型，分别为反抵押参与型和反抵押非参与型。其中，参与型产品，保险公司可参与分享房屋的增值收益，而非参与型产品，保险公司则完全不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保的老人。而不管是哪种类型的产品，投保人在办理"以房养老"期间，无论房子升值还是贬值，保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。

　　而如果房价跌了，则损失由保险公司承担。《意见》规定，如果办理抵押的老人过世后，当初抵押给保险公司的房价出现下跌，或房屋实际价值不足以抵销老年人生前从保险公司支取的养老金，保险公司须承担房价不足的风险和损失，不得向老人子女或亲属进行任何形式的追偿。

　　事实上，不仅投保人会存在怀疑，对于大多数保险公司来说，因"以房养老"是个新鲜事物，保险机构也是有很多顾虑。一位平安人寿内部人士表示，平安人寿确实从今年3月收到征求意见稿后就已经在关注，但从公司的角度来说，主要还是要考虑怎么把这款产品做好。"由于这款产品与传统保险产品有较大差异，涉及对客户的房产进行长期估值、抵押，客户的服务、理赔等工作，所以需要一些时间研究相关政策，没这么快推出这个产品。"