在办理“以房养老”业务时,如果银行通过调低抵押品估值的办法来规避房价波动,无疑能降低银行的风险,但是从申请人角度来说,抵押品被低估肯定会降低申请贷款的额度,从而影响到“以房养老”的实际效果。
10年以后怎么办
上世纪80年代美国出现的“反式房产抵押贷款”,是由美国联邦政府作保,用老年人的自住房作抵押从银行借贷。申请者无需有工作,无需有经济来源等要求,而所能“借”的钱,有具体的计算公式,由银行负责计算具体贷款的总额。
估价方面,房产部和贷方银行要对申请者所拥有的住房进行三次估价,以其中最低的估价为准。合格的房产包括独立别墅式住宅、单元住宅、联合式住宅等,如果房主将连体住房中的某几个单元出租,但是自己也住在同一建筑中,那么也是合格的申请者。
贷方银行以老年夫妇中年轻的一位为准,参考利率、房子的价值等方面,给予申请者相应的现金贷款。申请人可以选择以终身年金方式每月定额取款,或者选择按照需要不定期取款。也可以是综合型,比如在一年中定额某几个月,在另外几个月里不定额。不过一旦希望改变原定的方式,那么银行将收取20美元的手续费。申请人年龄越大、房子价值越高、利率越低,那么申请人所能得到的贷款越高。
“反式房产抵押贷款”出现后,很快被引入我国,在很多地方进行过试行,但是由于缺乏长期的规划,并且存在诸多的制度性障碍,最终无疾而终。
此次中信银行率先推行的“以房养老”项目,虽然再度掀起了社会对“以房养老”的热情,但是10年的贷款期限设计影响到了养老的实际意义。众所周知,老年人的养老成本会随着年龄的增大而增加,尤其是护理和医疗方面的开支。按照我国老年人目前的平均寿命,55岁以后有超过20年的时间需要养老,如果早申请贷款,贷款到期后的养老怎么办?如果晚申请贷款,房屋的估价可能又会缩水,进而影响贷款的申请额度。
不少专家学者以及银监会人士均认为:国内的“以房养老”可能面临的最大障碍在于产权和相关法律政策机制的缺失。
记者从专注于海外“以房养老”的邦拓置业市场部JackLi处得知,去海外投资房产因为国家不同,产生的费用也不尽相同。
“我们拿具有代表性的澳洲做介绍,在澳洲投资房产,主要会产生律师费、贷款费。印花税、评估费是客户承担,而房屋的保险是开发商承担,其中没有房产税是澳洲房地产比较特别的一点。”Jack表示,“拍卖费是在客户卖出房子的时候才会产生,费用一般由买卖双方协商来定,不过大多数由卖方承担。”
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