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资金缺乏是保障房建设的主要障碍
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[导读]:近日,南京社保基金启动以信托产品形式投资保障性住房。在社保、财政、银行、保险齐助加速推进保障性住房建设的工作,社保基金涉水保障房的收益仍低于年均投资收益。对此,有关人士表示资金缺乏是关键。

  全国社保基金以信托产品形式投资保障性住房的第一单,已于2月26日在南京启动。这意味着,继财政、银行之后,社保基金也加入了为保障房建设“保驾护航”的队伍。

  随着保障性住房建设的加速推进,资金缺乏是目前保障房建设的主要障碍。与此同时,新的融资模式也逐步走向市场化,包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托融资(REITs)、保险资金投资等。

  收益率低于历史平均收益

  随着保障性住房建设的加速推进,资金缺乏是目前保障房建设的主要障碍。

  来自世联地产的报告显示,2011年全国1000万套保障房建设所需资金可能将突破1.3万亿元;而2011年保障房建设可以明确的资金来源有三方面:一是土地出让金的10%~20%,二是中央财政的划拨,三是28个试点城市的住房公积金贷款(收益)支持。

  根据世联地产推算,2010年全国土地出让金收入2.7万亿的10%为2700亿;2010年公积金提供了493亿的建设资金,如按增量70%计则今年该项资金规模为838亿;2011年财政拨款约为1300亿,合计为4838亿元,即资金缺口最多达8162亿元。即使地方政府土地出让金划拨达20%,则缺口至少也达5462亿元。

  因此,引入符合条件的资金以及融资模式的创新,成为当前保障房建设的工作重点。社保基金以信托产品形式投资保障性住房在国内启动的第一单,亦是支持保障性住房建设的一项创新之举。社保基金的该笔资金,将专项用于支持南京市建设总面积980万平方米、8万套保障性住房。

  根据媒体报道,此次社保基金向南京市保障房公司发放的30亿元贷款,是以信托贷款的形式,期限为2年11个月,利率为6.05%(社保利率5.45%按季度浮动,信托费用率0.18%,担保费率0.42%),由江苏省国际信托有限公司发行,民生银行提供担保。

  目前,1年期和1~3年期的金融机构人民币贷款基准利率分别为6.06%和6.10%。相比之下,社保基金的收益率偏低。而5.45%的年收益率,则仅高于5%的5年期存款基准利率。

  根据社保基金2009年度报告显示,截至2009年末,社保基金会管理的基金资产总额7766.22亿元,其中银行存款期末余额为760.89亿元,占比约为10%。该报告并显示,2009年度基金投资收益率16.12%;(社保)基金自成立以来的累计投资收益额2448.59亿元,年均投资收益率为9.75%。

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