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理赔须按合同定
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[导读]:案例:去年4月16日,周先生与孙女士签署了二手房买卖合同,约定周先生将一处房屋转让给孙女士。双方确认于同年5月15日前办理过户手续。若孙女士未按合同约定期限付款,每逾期1日,应向周先生支付总房款0.05%的违约金,逾期超过15日仍未付款,周先生有权单方面解除合同,孙女士承担赔偿责任。

  双方还约定,孙女士在签约当日,支付首期房价款273万元;其余款项177万元以银行贷款支付;孙女士需在合同签订后25天内办妥房屋贷款银行审批手续,并于2011年5月15日去房地产交易中心办理房屋产权过户。在签约后15个工作日内,孙女士备齐贷款资料申请银行贷款审批申请,未按约定办理贷款手续的,则按违约条款承担违约责任。

  签约当天,孙女士支付周先生首期房价款273万元并向银行申请贷款,由于孙女士资料不齐,当天未能通过初审。去年5月11日,周先生致函要求孙女士履行合同。而孙女士在备齐资料后,于同年5月10日再次申请贷款,银行于5月23日批准申请并与孙女士签订贷款合同。5月31日,双方办理产权过户登记。但周先生提出孙女士需支付违约金,遭到孙女士拒绝。

  同年6月28日,周先生诉称双方约定不按合同约定期限付款,办出银行贷款则以现金补足。孙女士应在5月15日支付现金177万元给自己。因延迟付款给自己,又导致自己购买他人房屋付款延迟,被加价2万元,还声称合同约定每逾期1日,需支付总房款0.05%(即2275元)的违约金。直到6月9日才收到孙女士177万元房款,要求判令孙女士支付违约金56875元。

  孙女士辩称,因房产交易中心在2011年5月中旬出台了新政,办理交易过户要先看到贷款合同,所以5月15日未能办理交易过户属于不可抗力。认为双方对过户时间推迟协商一致,已达成新的合意。自己所办妥贷款审批手续及交易过户均不属违约。强调银行不可能在交易当天就放款,合同中没有在2011年5月15日前补足房款的约定。孙女士还提供了中介经办人出庭作证,证明交易过户迟延,系房地产交易中心出台了新政策所致。

  说法

  法院认为,双方协议约定第二期177万元款项以银行贷款方式支付,但双方未约定付款的最后期限是否交易过户当天。按照银行贷款流程,须拿到他项权证后才同意放贷,银行放贷的具体时间是无法确定的。但可以肯定,房产交易过户当天放贷不具有实际履行可能。鉴于孙女士没在合同签订后25日内办妥贷款申请审批手续,是导致无法在2011年5月15日前办理过户的惟一原因,孙女士该行为构成了迟延交易的违约。孙女士辩称交易中心出台新政,导致双方推迟交易,法院不予采信。

  孙女士迟延交易行为是否该适用合同约定违约金?法院认为,涉案合同约定的是孙女士未按约定期限付款的违约金,而非迟延交易过户的违约金,又未提供房屋买卖合同等有效证据相印证,故对周先生要求孙女士支付违约金56875元的诉请不予支持。

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