2010年08月30日22:05东方法眼任凌云何俊人次浏览评论条字号:核心提示：提要：分析了我国房价高企的原因和中央房产政策存在的问题与原因，提出以土地出让价格控制土地出让数量，变稀缺资源为充足资源，解决了大城市中房

　　提要：分析了我国房价高企的原因和中央房产政策存在的问题与原因，提出以土地出让价格控制土地出让数量，变稀缺资源为充足资源，解决了大城市中房地产行业供给寡头垄断的问题，提出一种通过减少空壳农户增加耕地的政策，提出了一种自住房购置补贴替代保障性住房制度，从而达到房价下调，增收，耕地增加，百姓受益的效果。

　　关键字：房价土地出让机制耕地研究

　　我国房价高企，并且上涨速度过快，引发了重重矛盾，大量的居民买不起房，房地产泡沫严重经济安全，影响社会稳定。中央屡屡出台调控政策，但是房价高涨形势不见好转。我认为之所以出现这样的局面，在于在制定房地产政策时了经济规律，市场的力量使这些错误政策后果出来。因此，我依据本人的最新经济学理论“有为而无为，无为即有为”的经济思想分析我国房价高企和中央政策失败的原因，提出了一系列和谐共赢的房地产政策。

　　一、房价高企和中央政策失效的原因

　　1、房价高企的原因分析

　　⑴现行住房用地出让方式导致房地产行业寡头垄断。我国目前的土地出让方式式首先确定地块，在通过拍卖的方式实行价高者得的模式。这种住房用地供给模式导致住房建设商用地的稀缺性，土地的稀缺性就造成了房源的稀缺性，使得那些垄断稀缺资源的寡头们在与消费者谈判中处于绝对优势，他们就可以向消费者漫天要价。

　　⑵现行住房用地出让方式导致寻租。这种拿到地就能赚钱的土地出让模式使土地出让过程中普遍存在问题。从土地出让的过程来看，整个过程存在大量的猫腻，与官员的关系如何决定成本如何。因为按市场的牌理出牌，应该把出让的土地尽量切割得很小，让能参加拍卖的单位尽可能多，价格才会上升，而且会干净利落的获得全部出让资金。但是我们看到，许多地方的拍卖不是这样。往往把土地地块做得很大，以至于一笔成交额上百亿，让能参加招投标的企业越少越好，尽管中国的房地产企业有数十万家，但是往往一块土地拍卖，官员总是要搞得只有有几家来举牌。而且，拍卖成功后，在多数情况下只拿到少量资金。结果奸商和获利，老百姓利益受损，形象受伤。

　　⑶悬殊导致投资型和投机性住房需求旺盛。老百姓都喊买不起房，甚至市长、部长级官员都喊买不起房，但是、上海、深圳等中国各大城市房地产市场都是一幅价量齐升的繁荣景象。就是由于我国当前过于悬殊，老百姓连小户型和中低价位房都没有能力购买，但是投资型和投机性购房需求却非常旺盛。

　　⑷金融行业垄断严重的问题导致了不避风险的房地产贷款政策。中国的银行基本上都是国有控股企业，所有者缺位严重，导致了不避风险的房地产贷款政策。不避风险的房贷政策致使炒作成风，房价不断暴涨，而房价下降的风险又压在银行，导致在机制革新制定房价政策时又投鼠忌器，始终不能科学调控房价，致使房价轮番走高。

　　2、中央政策失效的原因分析

　　⑴保障性住房政策的问题与原因分析。我国的保障性住房政策包括经济适用房和廉租房政策，但是这个政策存在严重问题。一是效率低下，尽管每年投入上千亿，每年建成保障性住房也就最多让5%低收入者有房住。二是容易产生，立项开始到分配住房的各个环节都是的温床。我就了解相邻的两个县，甲县只有乙县人口的40%，但是国家给予甲县的保障住房补贴是乙县的6倍。住房分配时需求者众，供给少，最后不可避免产生。三是执行起来行政成本非常高，只有市场资金使用效率50%左右，浪费惊人。实际上经济适用房六连号、被出租等绝不是个别现象，廉租房造假也是层出不穷。为什么中央这样的好民生政策会变质呢？其实这个政策只是一个出发点好的政策，实际上了基本的经济规律，不符合笔者“有为而无为，无为即有为”的经济思想。“有为而无为”即若替代市场作为，会引起和市场乱为，从而导致结果无为。“无为即有为”就是说不直接管理经济，市场机制反而自动运行，促进经济健康快速发展。直接建设经济适用房和廉租房就是典型的替代市场作为，效率非常低下，是由经济管理中机制的特性决定的。这样的经济规律的政策实施结果事与愿违也是情理之中。

　　⑵投机需求政策的问题与原因分析。差别贷款利率根本没有作用，一个人买第二套房可以使用别人的名字，一个大房产投机商手里有几百个身份证。什么差别利率之类的政策就是一种双轨制，不但不起作用，反而制造不公平竞争和引发行为。为什么呢？这种政策出台纯粹是一种计划经济思维，想当然的结果，也笔者“有为而无为，无为即有为”的经济思想。

　　⑶房地产市场秩序政策的问题与原因分析。打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯为。为什么这个政策没有效果呢？这些措施就像是上世纪80年代的投机倒把罪，收集困难，就是把罪坐实了，也是一些上不得台面的小罪。这些笑话政策能够出台属于典型的病急乱投医的行为，也笔者“有为而无为，无为即有为”的经济思想，所以没有效果。

　　二、和谐共赢的房地产政策

　　1、减少空壳农户，增加耕地面积

　　建立健全农民社会保障机制，把农民为市民，减少空壳农户，使其宅变成耕地。农民社会保障机制包括教育、医疗、养老、低保等。教育实行12年制的免费教育，医疗实行所有这个不险费就能享受70%不限额的基础医疗保险制度，养老保险对65周岁的老年人实行国家每月300元养老补助，地方根据本地的情况给予适当补助。有了这些社会保障机制，农民成为市民，农村的留守老人和儿童就可以跟随子女或父母。对于前往城市使其自留地和宅化为耕地的农户，还给予一次性补偿使其在其居住的城市能够购买人均35平方米的住房。

　　杭州儿童医疗保险手续2、用出让土地价格控制住房土地供应